Guia de compra d'una propietat comercial a Espanya
Procés de compravenda
Fase 1: Acord dels termes i les condicions
Quan s'hagi decidit per una propietat, el comprador i el venedor hauran d’acordar-ne el preu, les condicions de la compravenda i el termini de pagament (normalment és d’un o dos mesos, però pot dependre de diverses situacions; per exemple, el venedor podria preferir acabar la venda abans o després que s'acabi l’any). Sempre recomanem als nostres clients que comptin amb un advocat per a la compra i, fins i tot, podem posar-los en contacte amb advocats de molta experiència en transaccions immobiliàries.
Fase 2: Preacord: el contracte privat de compravenda
Hi ha la possibilitat de fer el pagament directament, però la majoria de compradors i venedors prefereixen signar un contracte privat de compravenda. Es tracta d’un acord molt simple en el qual el venedor es compromet a vendre l’immoble, i el comprador a adquirir-lo al preu convingut. Aquest document contindrà tots els detalls rellevants de la compravenda, com ara la descripció de la propietat, el preu de venda i la data de finalització del pagament.
En aquesta fase és molt habitual que, com a comprador, hagi de donar una paga i senyal. Normalment és d’un 10% del preu de venda, tot i que pot arribar a ser del 25%, segons la duració del període acordat per a la data de finalització del pagament. El contracte inclourà una clàusula d’arres. Generalment, s’hi estipula que si el venedor decideix no vendre la propietat, el comprador té dret a rebre el doble de la paga i senyal com a compensació; si és el comprador el que es desdiu, no podrà recuperar el seu dipòsit. De tota manera, el comprador i el venedor poden acordar uns termes diferents si ho prefereixen.
Abans de signar el contracte, s’hauran de dur a terme les comprovacions següents:
a) Comprovació de l’estat de planificació.
b) Comprovació del títol de propietat i del fet que la hipoteca es ven sense deutes.
Fase 3: El contracte final: l’escriptura de compravenda
Quan arribi la data de pagament fixada, el cost de la propietat (el preu inicial menys el dipòsit o paga i senyal) i tot l'altre import que el comprador degui hauran d’haver estat pagats. Aleshores, el venedor i el comprador signaran l’escriptura de compravenda, el títol de propietat de l’immoble.
S’atorgarà l’escriptura al comprador davant d’un notari que certificarà la transferència, i se’n faran còpies per a Hisenda i el Registre de Propietat. A Espanya, un notari és un funcionari oficial que ha de supervisar l’escriptura. Tot i així, recomanem que també compti amb assessors legals independents que protegeixin els seus propis interessos.
Despeses relacionades amb la compra d’immobles comercials a Espanya
Honoraris d'advocat: Normalment és un import fix, tot i que pot variar segons la quantitat de feina que l'advocat hagi de fer.
Honoraris notarials i taxa d'inscripció cadastral: Depenen de la complexitat de l'escriptura en qüestió. Normalment oscil·len entre els 1000 i els 2000 euros.
Honoraris de l’agent de la propietat: Un tant per cent del cost final de la propietat que dependrà del tipus d’immoble i del preu.
Despeses dels compradors individuals:
Impost sobre els actes jurídics documentats: El comprador ha de pagar un 7% del preu de venda com a impost sobre els actes jurídics documentats.
Timbre: Impost d'un 1% del preu de venda. Només s'aplica als immobles de nova construcció.
Despeses de les empreses:
Impost del valor afegit: El 16% d'IVA que l’empresa pot recuperar de la manera habitual.
Timbre: Impost d'un 1% del preu de venda.
Despeses generals anuals:
Impost sobre els béns immobles (IBI): Es paga anualment. Es calcula a partir del valor cadastral assignat per Hisenda. Recomanem que s'informi de l’IBI d’un immoble abans de comprar-lo, ja que varia segons el municipi en què es troba.
Impost sobre la renda de no residents (IRNI): Els compradors individuals paguen aquest impost a Espanya si compleixen els requisits següents: 1) No resideixen a Espanya; 2) posseeixen un immoble a Espanya; 3) l’immoble és per a ús exclusivament personal i no el lloguen; 4) no tenen cap altra font d’ingressos dels quals paguin impostos a Espanya. Encara que no rebin cap ingrés de l’immoble, Hisenda considera un benefici el fet de posseir una propietat a Espanya, i per tant han de pagar un impost. La base imposable de l’IRNI és el 2% del valor cadastral de l’immoble, o l’1,1% si el valor cadastral s’ha revisat posteriorment a l’1 de gener de 1994. Taxa impositiva: 24% (25% fins a l’any 2006, inclòs). Es paga anualment. El valor cadastral de l’immoble és molt menor que el preu real. Aquest impost normalment equival aproximadament a un 0,2% del valor de l’immoble.
Impost de societats: Les empreses paguen un impost de societats que es basa en la seva renda neta. Oscil·la entre el 25% i el 30%.
Despeses comunitàries: Normalment es calculen a partir de les dimensions proporcionals de l'immoble. Poden variar substancialment segons els serveis requerits.
Assegurança: En un edifici d’apartaments, la responsabilitat de l’assegurança de l’edifici sol recaure en la comunitat. Si és així, l’assegurança individual només hauria de cobrir els danys a l’interior de l’apartament, el contingut i la responsabilitat civil.
